Il valore dell'immobile

Parametri per il calcolo del valore del fabbricato

Nell’assicurazione del patrimonio immobiliare contro i danni, si fa quasi sempre ricorso a garanzie prestate sul costo dei fabbricati, formulazione sempre presente nei prodotti standardizzati e anche nei tailor made.
Questi costi sono influenzati da numerosi parametri, sia tecnici sia territoriali e sono soggetti a continui aggiornamenti nel tempo ed è proprio per questo motivo che abbiamo ritenuto opportuno approfondire questo argomento che rileviamo non trovare sempre la giusta e doverosa importanza da parte delle varie realtà condominiali che in questo modo si espongono al grave rischio della cosiddetta “scopertura assicurativa”.

Elemento imprescindibile risulta essere la volumetria del fabbricato oggetto della stima, tenendo conto del calcolo basato sulla superficie totale lorda del fabbricato e quindi sia dei piani fuori terra, sia dell’interrato, sia del sottotetto.
Allo stesso modo, procedendo nel calcolo basato sulla volumetria si farà riferimento al volume “vuoto per pieno” che prevede il conteggio integrale del volume del fabbricato dall’interrato al sottotetto al netto quindi di terrazze, balconi e logge.
Ottenuto il volume del fabbricato la variabile successiva sarà rappresentata ovviamente dal costo unitario che varierà secondo la tipologia del fabbricato in quanto: di lusso, signorile, civile, economico.
A quanto sopra andrà calcolata a parte la cubatura dei seguenti locali, il cui valore andrà determinato in misura diversa:
- piani sotterranei o seminterrati non solo adibiti a cantina
- fabbricati e/o seminterrati adibiti ad autorimesse se comprese in polizza
- sottotetti abitati ovvero mansarde e simili.

Oltre a tutto quanto precede andrà aggiunto il valore di ricostruzione di eventuali muri di recinzione o di contenimento, se compresi in polizza.
Andrebbe sottolineato il variare dei costi di ricostruzione secondo il variare dell’altezza del mare che in una città come Trieste non rappresenta per nulla una condizione da sottovalutare tant’è che in senso più generale riteniamo esemplificativamente precisare che per costruzioni in zone di montagna o in genere con difficoltà di accesso, i prezzi al mc. devono essere aumentati del 15-30% a seconda dell’altezza sul livello del mare (incide infatti fortemente sui valori di quotazione, oltre al tipo di costruzione, il costo del trasporto dei materiali).

Relativamente all’edificio plurifamiliare massima importanza assume se trattasi di palazzina fino a 3.000 mc. e fino a 6 unità abitative, o palazzo oltre i 3.000 mc. con più di 6 unità abitative.
Altro elemento fondamentale nella stima dell’immobile risulterà la presenza o l’assenza di superfici o volumi edificati entro terra ed eventualmente se tali spazi sono, realmente o potenzialmente, utilizzati ai fini abitativi.
Ricorrendo la palazzina plurifamiliare (fino a 3.000 mc. e fino a 6 unità abitative) di fondamentale importanza risulterà l’esistenza o meno dell’impianto ascensore.
Una volta scelte le caratteristiche tipologiche e costruttive dell’immobile da valutare si dovrà tener conto delle finiture. La scelta è possibile fra tre livelli: economico, medio e superiore.
Come in precedenza già indicato, ulteriore elemento nell’articolazione del valore del fabbricato risulterà l’ubicazione dello stesso che in estrema sintesi potrà risultare normale, leggermente penalizzante o altamente penalizzante.

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